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提要本月包括《廣州政府工作報告》《人口落戶方案》等重要文件陸續出臺。作為2018年乃至未來一段時間規劃工作的“開局鋪排”，其具有重要的分析價值，接下來且看廣州中原研究發展部解讀。
—關鍵詞一 新增50萬人—
積極引導人才落戶往黃埔、花都等區流入
1月5日廣州官方發佈《人口落戶方案》，其中提及到2020年廣州戶籍人口增加至920萬，較目前（2016年底統計870萬）提高50萬。
而對於新增人口，《方案》提出需積極引導往黃埔、花都、增城、南沙等產業發展新型區引入。
回顧2015-2016年上述區域戶籍人口增加情況，其增加幅度均大於2%，高於全市平均水平。
其中黃埔區由於近年一手樓盤大量交付入住、產業發展迅猛吸引人才落戶等原因，增長率突破4%。
按照3年增加50萬人的目標，假如以4區作為引入重點，則意味著其每年人口將保持5-6%增長率；
廣州中原研究發展部認為這意味著居住需求將增加，除以往傳統的地鐵上班族外，未來外圍區產業城人口、落戶人才將成為其越來越重要的客戶源。
另一方面，新區的開發模式將逐漸擺脫“睡城”引起的區域發展滯緩問題，新區發展將走向“人口流入，產業緊跟”互惠互利的方式。
—關鍵詞二 創新產業園區—
黃埔、增城數量多，大咖落子番禺備受關註
《廣州政府工作報告》（下簡稱《報告》）針對各區創新產業園定位、服務內容有明確安排，其中今年首次提出的概念有“廣深科技創新走廊”“增城新型顯示價值創新園”等，情況統計如表格所示：
—關鍵詞三 4條地鐵線通車—
從化進入地鐵時代
21號線激活朱村、知識城價值
《報告》明確提出今年力爭14號線、21號線、三號線北延段（機場南—機場北）、廣佛線一期燕崗至瀝滘4條線通車。
其中14號線開通將意味著從化正式進入地鐵時代，對於沿線一二手市場而言將迎來價值“重估”階段，目前該區重點板塊價格普遍低於2萬元/㎡。
如神崗、太平一帶大社區二手項目起步價在1.5萬元/㎡左右，地鐵開通將其通往中心區的時間控制在1小時左右，預計“高性價比”將會成為買傢入手的重要因素；
而21號線開通意味著增城荔城、朱村以及目前“獨立運行”的黃埔知識城線均打通往天河的通道。
—關鍵詞四 老舊小區改造—
推進台北真空除毛｜台北真空除毛推薦舊樓宇加裝電梯，刺激老區二手市場
今年首次將“舊區加裝電梯”寫進《報告》，其中明確荔灣、越秀將會成為改造重點。
回顧近9個月市國規委公示，各區加裝樓棟在去年11、12月超過70棟/月，可見舊樓加裝電梯已成為趨勢。
從各區加裝情況來看，目前集中在天河（主要在員村板塊、體育西路）、海珠（主要在南洲、工業大道板塊）兩區；
從樓市角度而言，加裝集中片區同時屬於熱點二手板塊，公示樓棟樓齡在15-20年之間，由於這一部分樓棟加裝電梯後價值提升比較明顯且市場需求大，因此加裝電梯更加容易推進。
另一方面，據廣州中原研究發展部監測，2017年樓梯樓成交占比為43%，環比大幅增加14個百分點，成交占比接近電梯樓。
樓梯樓除“價格實惠”優勢外，亦受加裝電梯利好刺激，因此以往不受買傢重視的20-30年樓齡單位2017年成交占比明顯提升。
而根據調研發現，老區部分區域樓盤在加裝電梯後單價明顯提升；
以越秀區東風東板塊為例，本身部分小區具備優質學位優勢，加裝電梯後價格普遍提升1萬元/㎡。
而對於荔灣區中山八板塊而言，由於該片區客戶群以購房預算有限，期望入住市區、看重交通通勤便利的“市區剛需客”為主；
因此加裝電梯對其二手樓價刺激更加明顯。如周門小區雷射除毛比基尼線｜雷射除毛比基尼線價格以及中山八散盤，加裝電梯後價格增值可達1.2萬元/㎡。
因此廣州中原研究發展部認為，在政府持續投入資源支持加裝電梯的利好下，買傢可將更多註意力投向老區樓齡較長的二手單位；
一方面目前這一類單位價格低於區域平均價，另一方面假如以後推進加裝電梯、外墻修繕、老街區微改造等工程，則有望大幅提升物業價值。
—關鍵詞五 推進集團化辦學—
破除資源不平衡，攻堅教育後進區域
針對教育資源問題，《報告》中指出廣州在2020年之前將新增13萬個中小學學位，將集團化、學區化辦學作為促進基礎教育優質均衡發展的一個重要措施，使優質教育資源往外圍區覆蓋。
根據《2016-2018廣州中小學建設計劃》顯示，黃埔、番禺、花都、增城等區辦學資源將得到提高，未來教育資源不均的問題將得到解決。
2017年12月，以廣雅、執信為首的4大教育集團正式成立， 其擬在2019-2020年拓展全市10傢新校區，其中花都、從化分別落子2傢，區域未來教育配套將得到改善。
其中，廣實、廣雅兩大集團均選擇花都區府板塊作為大本營，該板塊目前生活配套成熟，未來產城推進順利，樓市含金量將提高。
知識城近期在產業引進、基建投入方面表現突出，廣實進駐加上各大型小區配建的中小學、幼兒園將拉動教育資源升級。
廣州中原研究發展部認為，教育優勢將有望為板塊擴大客戶源，預期市場價值將再上臺階。
此外，教育集團推進發展不僅對外圍區樓市產生刺激，對於中心區板塊亦可產生積極作用；
以天河真空除毛｜真空除毛推薦奧體板塊為例，執信中學進駐拉動新房置換需求。
由於天河北、東風東、小北等傳統學區物業普遍樓齡較長，即使繼續持有其升值能力亦相對有限。
部分投資者選擇出售傳統學區物業，轉而持有奧體、廣鋼等新興一手板塊物業，以保持升值潛力。
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